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摩根大通房市下行5%將致GDP下行0.6%
摩根大通2014年5月23日--中國主要的宏觀經濟風險：房地產市場
【核心觀點】
房地產市場下行是中國主要宏觀風險。房市下行5%將導致GDP下行0.6%。與房地產風險相關的金融風險並不嚴重，房價崩盤的可能性也不大。
分析邏輯：
中國房產市場14年迎來下行拐點。1-4月，房屋銷售面積同比下滑8.6%(13年+17.5%)，銷售金額下滑9.9%(13年+26.6%)，新屋開工下滑24.5%(13年+11.6%)。庫存上，4月10大城市存房去化時間從10個月上升到17.7個月。房價上行減速，據相關消息，未經季節調整的房價環比漲幅降至0.1%(3月為0.38%)，100城中降價城市數量從3月的37個增長至45個。這些數據均為12年以來最低水平。
【圖1】中國房價增速變化
對於房市最關心的幾個問題，基於基本面支持與存在政策調整空間，我們認為房價跌幅將有限。但房地產市場仍是下幾個季度最大的宏觀風險，尤其體現在房產投資與土地銷售的下滑上。
房產下行趨勢主要源於13年下半年的供給過剩與貨幣政策緊縮。1998年，中國施行住房改革，提出商品房概念。直到11年，房市供給一直短缺，導致房價持續上行。然而，大量房產投資接踵而至，13年新開工面積已達14.6億平米。房屋供給指標(總住宅面積除以年均銷售)超過4，超過歷史3.4的歷史均值。
【圖2】房屋供給狀況
供給過剩現象從沿海擴散至內陸。2013年，東部地區房屋供給指標從11年的4.24漲至4.36，而西部從3.74上升至4.40。這是由於10年後房產調控對高價城市與沿海城市更嚴格，使開發商戰略轉向至小城市、內陸城市。12年山西省住房供給指標為7.2，全國最高。
13年6月，央行[微博]收緊貨幣政策，加強對影子銀行的套利與投機性監管，14年4月社會融資總量同比增速降至15.8%(13年6月為20.4%)。開發商出現瞭資金成本高、可用信貸少的現象，抵押貸款利率提升也惡化瞭住房需求。
政策支持：
房市情況惡化引起瞭政府重視，如央行最近號召主要商行提供首套房貸款支持。之前個別地方政府也提出過減小房市壓力的措施，我們相信更多的地方政府將加入行列。但我們不認為國務院會放寬地產政策，也不會馬上放寬信貸。
我們懷疑這些地方性微寬松不足以扭轉市場。12年上半年的地方性寬松措施緩和瞭部分房市交易，但對房價調整基本沒有影響。隻有在6、7月央行下調政策利率信貸增長之後，房市才開始反彈。現在的庫存壓力遠大於12年上半年，內陸與小城市過剩嚴重，限制政策強度已經較小，地方政府調控力度有限。
房市前瞻：
有充分的理由相信現在的房市調整與08年與12年上半年不同：區域差異更大，市場占比大的二三線城市面臨嚴重的供給壓力，市場調整時間也會加長。
但房價崩潰的可能並不大：
1.城鎮化速度並未減緩。2000年中國城鎮化率(城鎮人口比總人口)為36.3%，13年為53.7%，年均增速1.3%，相當於每年2000萬人。
2.傢庭收入增長保持穩固：過去十年中，始終保持兩位數的收入增長率。盡管13年名義GDP增長率大幅降新北市合法當舖至9.5%(11年為7.8%)，但城鎮傢庭人均收入仍增長瞭9.6%。
城鎮化與收入增長創造瞭住宅需求。未來幾年內我們預測將有10億平米以上的真實需求--如新城鎮居民、改善性需求、舊房更替，這與13年銷售的建築面積相當。強勁的收入增長可以更緩和的修正房價收入比，而降價方式太過痛苦。
【圖3】城鎮化與收入增速變化
3.中國傢庭儲蓄率高而投資渠道有限。雖然金融改革加速可以加快舊格局，但目前改革還有限。所以房產仍具有投資意義。
4.政府擁有支持房市的經濟與政治動機。政府收入仍高度依賴房地產行業(相關稅收與土地出售)。而且，房地產市場崩潰可能會導致社會動蕩，政府將幹預房市防止下行風險。
總體來看，房市將會繼續降溫，但房價僅會出現適度調整。基本情景中，預計全國均價將溫和下降2%，為記錄中首次降價。一線城市房價仍將強勁(上漲5%)；供應較少的二線城市房價將持平，過剩城市中價格可能會下降10%；三線城市需持謹慎態度，但價格降幅(5%)可能小於供應過剩的二線城市，基於其房價相對較低、價格敏感度較低。
傳導機制
房市減速是中國面臨的主要短期宏觀風險，由此對經濟所造成的拖累可能會在未來幾年內持續。但是，我們對金融風險的擔憂程度較低。
房地產影響經濟的各種渠道，包括投資渠道、財政渠道、金融市場和財富效應。我們認為，宏觀渠道(尤其是投資)在中國發揮的作用遠遠大於金融渠道。
我們的評估有兩個基本假設。1.房地產市場崩潰的可能性較低。2.金融系統對房地產行業的敞口並不高。中國的金融體系與日本和德國相似，但與英美不同，中國的銀行在金融中介中扮演著核心角色，金融產品卻相對簡單。因此，即使是在房價崩潰的最差情境中，我們預計所呈現的影響將更多與日本相似，房地產直接的影響是拖累經濟增長，而不是造成嚴重的金融系統危機。
投資渠道
投資渠道是指房市修正對房地產投資的直接影響和對房地產相關行業(如水泥、鋼鐵、傢具)的間接影響。
自1998年啟動瞭以市場為導向的住房改革以來，房地產市場已經成為中國經濟的一個重要行業。2013年，房地產行業(包括房地產交易和建築業)分別占GDP的12.7%和GDP增長的15.1%(7.7%中的1.16%)。若將相關行業考慮在內，房地產對經濟增長的貢獻約為1/5。房地產行業約占鋼鐵需求的25%，約占水泥總需求的30%。
在基本情景中，我們預計房地產投資的年增長率將從2013年的20%降至2014年的16%(2000年以來的最低水平)。在我們的分析中，房地產投資增長下降5%會引起房地產行業2.3%的增加值增速下滑，這意味著將會拖累GDP增速0.3個百分點。若將對相關行業的間接影響考慮在內，拖累幅度約為0.6個百分點。這意味著，在所有其它因素相同的情況下，房地產投資放緩對我們今年GDP增長率的拖累約為0.5個百分點，可以解釋我們預測中GDP增長率從2013年的7.7%下降至2014年的7.2%。房地產投資如果低於我們的預測，將會對2014年和2015年帶來一個主要的宏觀風險。
有幾點值得關註。1.14年前4個月新房開工量內同比下降25%，我們預計今年的開工量將下降10%。但是，開工量下降並不意味著房地產投資將會下降。開工量和房地產間的關系較弱，原因是新房建設需要幾年時間，房地產投資常常會比開工量的變動更加平滑。例如，12年新開工下降瞭11.2%，但房地產投資仍增長瞭16.2%。
【圖4】房產投資與新開工
2.政府在保增長措施中強調瞭保障房的重要性。但是，這些措施不足以抵消商品房投資的頹勢。保障房僅占房地產投資的10-15%。更為重要的是，盡管保障房的新開工目標已經從2013年的660萬套提高到2014年的700萬套，但它仍然遠遠低於2011年1000萬套的峰值水平。因此，我們認為保障房投資的增長幅度將在未來幾年內回落。
最後，商業房地產(約占房地產總投資的25%)也面臨著一個充滿挑戰的環境。除瞭北京和上海，大多數城市的寫字樓市場都面臨著產能過剩和空置率不斷提高的局面。商業房地產市場的調整幅度可能遠遠大於住宅市場。
財政渠道
財政效應是指房地產市場修正對政府財政能力的影響，方式是房地產相關稅收下降和地方政府土地出售收入減少。
房地產行業是重要的稅收來源。2013年，來自房地產行業的稅收總計1.71萬億元(包括1720億元城市土地使用費、3290億元土地增值稅、2850億元企業稅、5410億元營業稅和3840億元印花稅)，占稅收總收入的15.5%。
土地出售收入是地方政府最重要的預算外資金來源。土地出售收入從2008年的9730億元增長至2013年的4.2萬億元。2013年與2012年相比增長瞭56%，占地方政府預算收入的60%，為基礎設施、土地儲備、保障房和教育領域的公共投資提供瞭資金支持。
我們預計2014年的土地出售收入將會下降15-20%，與2012年的降幅相似。地方政府將會受到更大的資金壓力，影響它們在經濟放緩時擴大公共投資的能力。在這種背景下，中央政府正在加速推動供應方改革，例如簡政放權和放開以前國有部門處於支配地位的領域(包括能源、基礎設施和電信)的私人投資。
金融渠道
金融渠道擁有兩個方面。房價下降將會直接導致銀行和影子銀行房地產貸款(房貸和對房地產開發商的貸款)的違約率上升。另外，土地和房地產抵押貸款的信用質量很可能會惡化。
但是，我們認為與房地產市場相關的金融風險在短期內仍是次要問題。首先，中國的房貸(占銀行貸款的14%)擁有非常高的信用質量，原因是嚴格的貸款比例要求(首套房最高為70%，二套房為40%，三套房不允許貸款)。另外，傢庭部門負債較低，不到GDP的25%。
其次，對房地產開發商的貸款僅占銀行貸款總量的6.5%，占GDP的8.6%。房地產開發商在過去幾年中對影子銀行市場的依賴性增長，但是它們的影子銀行債務存量仍然小於銀行貸款。在11萬億元的信托管理資產中，在房地產行業的投資僅為1.1萬億元。即使我們假設30%的信托資產與房地產行業相關，總額也僅為銀行貸款的4.4%，相當於GDP的5.8%。這個問題的規模仍然可控。
第三，間接影響的量級更多取決於宏觀前景，而不是房地產市場前景。市場認為，土地或房地產抵押貸款占銀行貸款的20-25%(沒有官方數據)。土地和房地產價格的下跌將會導致對應貸款的信用質量下降，但是最終重要的是借款人不依靠抵押資產來清償貸款的能力，而這將取決於宏觀經濟環境。
財富渠道
房地產在傢庭資產中所占的比重較大。房價下跌將會導致傢庭財富減少，並由此導致消費減桃園市青年創業貸款率條件少，因為傢庭會提高儲蓄來修復它們的資產負債表。財富效應在美國次貸危機中扮演瞭重要角色。但是，在中國沒有利用房屋增值實現提前消費的資產增值抵押貸款安排(mortgageequity withdrawal)，因此財富效應的影響基本不存在。
總結
房地產市場放緩是中國目前面臨最大的宏觀經濟風險。目前的形勢與12年下半年有類似之處，但是經濟影響可能會更嚴重，因為供應過剩的局面更加廣泛並在在一些城市更為嚴重，保障房在一段時期內增速可能下滑並且不大可能緩沖商品房市場的疲弱態勢，同時除北京和上海以外的商業房地產市場也面臨著供應過剩。倘若宏觀政策基本維持不變，房地產市場的調整周期可能會比過去更長。盡管如此，我們認為，基本面因素和房地產政策調整將會使房價避免崩盤，並且避免金融危機和經濟硬著陸相互交錯的惡性循環。
從積極方面來看，房地產市場的調整可能會促進經濟結構調整。在過去，高利潤刺激瞭房地產投資，由此擠出瞭對其它行業的投資。如果房地產投資降溫，它將會釋放(如果總信貸政策保持穩定)可以投在其它領域的信貸，如環境保護和醫療健康產業。另外，調整可能會促使政府加快市場化改革，推動穩增長措施加快從需求方向供應方轉變。這些變化將有助於中國朝一種更加均衡和可持續的增長模式轉變。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/15462754766.shtml
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