李嘉誠又開始賣樓瞭
??李嘉誠又開始賣樓瞭。
??11月初，泛海控股發佈公土城農地貸款告稱，將動用38.22億港元收購和記黃埔旗下的香港上市公司和記港陸71.36%股權。
??和記港陸主要的資產是位於上海路98號港陸黃埔中心和上海黃浦區西藏中路18號港陸廣場的商業物業，其收入來源主要靠租金和利息。
??在商海浮沉一生的李嘉誠為何連續出手內地物業？
??市值基礎上又溢價111%
??截至9月30日，和記港陸凈資產價值為41.7億港元，而泛海控股相當於以53.2億港元的總代價收購和記港陸，溢價1.28倍，從市凈率來看，泛海控 股收購價並不算貴。但香港和內地會計準則在計算物業價值所采取的方法不同，香港采取的公允價值，而內地則是賬面價值。即對於和記港陸來說，其旗下投資物業已經按市值計算。領現金貸款
??根據和記港陸提供的三季報顯示，其流動資產合計29.3億港元，非流動資產合計17億港元，沒有有息負債，負債總額僅為2.95億港元。在流動資產裡最 大的資產在現金及現金等價物大約為26.2億港元，其次為三個月到期的銀行存款為2.87億港元。非流動資產裡最大價值為投資物業約為10.23億港元，
??其次為可供出售的財務資產6.7億港元。
??可以看出在和記港陸的資產裡，位於能讓泛海控股溢價收購的就是投資物業，即位於上海的兩棟商 業地產，而截至9月30日，該投資物業公允值約為10.23億港元，但是泛海控股大約為整體和記港陸估價為53.2億港元，在假設其他資產價值不變的情況
??下，如果與歸屬母公司所有者權益相比，筆者認為，泛海控股此次收購多出瞭大約11.4億港元，即泛海控股為投資物業溢價瞭約11.4億港元，如果按資產評 估法來考量，和記港陸的投資物業增值約111%。如果與全體所有者權益相比，泛海控股溢價瞭大約9.8億港元，物業增值約95.8%。
??根據和記港陸年報披露其物業項目總共建築面積大約在38849平方米，如果按增值11.4億港元計算，該商業地產折合每平米55000港元，即每平米約44000元人民幣（不包括地下停車場的面積價值）。
??筆者網上查詢兩處商業地產項目評估價分別為港陸黃浦中心每平米27370元，港陸廣場每平米36583元，兩處均價約為每平米31976元。
??悲觀態度早現
??那麼到底什麼原因導致李嘉誠出手和記港陸上海的兩棟物業？
??2011-2013年，和記港陸物業凈收入增速持續下滑，分別為2%、1.69%、-0.6%。另外，管理層對其物業資產的看法也表露於和記港陸的年報中。
??尤其是自2011年開始，管理層對未來的展望開始出現謹慎的態度。例如在2011年年報裡其表達對未來的看法“鑒於經濟復蘇停滯不前，以及歐債危機惡化，由於上海辦公室單位供應充足，預期來年在出租率及租金收入上升方面是挑戰的一年。”
??2012年年報裡表述如下，“隨著上海非核心商業區較低租金的辦公室供應增加，租戶對取得優惠租賃條款及具競爭力的租金的要求提高。 因此，來年兩幢辦公室及商業物業在出租率及租金上升方面對於本集團而言將會是具挑戰性的一年。”
??2013年表述則更為悲觀，“隨著上海外圍新開發商業區內鄰近地鐵線及具有先進建築規格的辦公樓宇數量增加，且彼等辦公樓宇於很多情況下亦能提供吸引之首次租金組合，本集團的兩幢辦公室及商用物業於爭取租戶方面正面臨日益激烈之競爭。”
??和記港陸在上海的物業建於上世紀90年代初期，建築本身從設施到外觀都無法與大批新建的商業地產相比，自然其租金價格也就競爭力減弱。
??從以上管理層的態度，也可以看出其實李嘉誠早有出售之意。
??另外，在李嘉誠出售之前，即2014年半年報和2014年三季報的資產方面存在較大變化。流動資產較年初減少45%，總資產減少約29%，減少項目主要是現金及現金等價物，該科目大約減少32%，約為減少瞭12.6億港元。
??(原標題：李嘉誠的信號)
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-22/08395952592955868234256.shtml
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