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京滬深調控升級 一線城市新政全復盤
十八屆三中全會前政策頻頻出臺，對市場影響幾何？《東地產財經周刊》全面復盤京滬深調控政策，為投資者指明方向。
三中全會召開在即，房價控制成為焦點。 中原領先指數系統數據顯示，自2012年3月以來，京滬穗深四城市累計價格漲幅均在28%以上。2013年10月，盡管漲幅有所收窄，但六城市二手住宅價格指數繼續保持全線上漲。繼北京、深圳之後，本周上海也加入瞭調控收緊之列。"滬7條" 提高二套首付比例，從嚴執行"限購"。這預示瞭四季度政策面全面收緊，後續或有更多房價過快上漲的城市調控升級。
但從目前已出臺的三地政策來看，主要是強化現有調控，收緊二套房貸，增加普通住房供應，尚未對市場造成實際的沖擊。但三中全會來臨之際，政策面的收緊無疑將使買賣雙方心態更為謹慎。
滬7條
11月8日，上海房管局發佈《進一步嚴格執行國傢房地產市場調控政策相關措施》。"滬7條"出臺，內容涉及差別化住房信貸稅收、住房限購、增加土地供應等綜合措施。
●"限貸"收緊。
二套房貸首付從6成提升至7成，執行尺度與北京、深圳相同，將抑制部分改善性需求，但鑒於二套房貸申請比例相對較小，人群購買力較強，首付提高對市場的影響更多是心理預期層面。
●"限購"從嚴。
上海成為第一個 "限購"升級政策落地的城市，調整非本市戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。將使一部分本來具有購房資格的非戶籍購房者失去購房資格，對成交量產生直接影響。調控尺度大於北京、深圳。
●增加住房用地供應。
"滬7條"明確，2013年上海市住房用地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。優化結構，進一步加大中小套型住房用地供土地信貸設定缺錢急用哪裡借錢應。 符合中央增供應的調控思路。然而，增加土地供應，需要幾年時間差轉化為有效房源，對市場難有立竿見影的作用。
深8條
10月11日，深圳召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，部署下一步房地產調控工作，並提出瞭穩定房價"深8條"，向外界釋放瞭加強調控的信號。
●抑制需求 信貸收緊。
首先，需求層面依然打擊投機投資，支持自住需求。繼續強調嚴格執行限購、限貸政策，加強差別化信貸執行力度，並提出"抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率"，10月31日，"深八條"靴子落地，人民銀行深圳支行發佈《關於調整深圳市差別化住房信貸政策的通知》，將二套房首付提至7成，深圳成為繼北京之後第二個執行二套房首付7成的城市。就北京之前的經驗來看，對市場量價影響不大。
●增加供應 普宅用地增20%。
供應方面，"深八條"明確提出深圳今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上，四季度還要供應約60公頃住宅用地。增加宅地供應主要是為瞭響應國土部四季度土地市場調控會議上強調的一線城市加大住宅用地供應，嚴防"地王"的要求。然而，增加土地供應，需要幾年時間才能轉化為有效房源，並不能立竿見影地提高住宅供應，起到抑制房價的作用，但另一方面，增加土地供應，平抑地價，可以減少"地王"效應對房價的拉升。
●"限價"加碼 長效機制有待建立。
"限購"、"限貸"在持續執行瞭多年之後，已有效遏制瞭投機投資需求，其對進一步加強樓市調控的空間已很有限，"限價"可能是短期內控制房價最行之有效的方法。"深八條"要求繼續強化商品住房預售管理，引導房地產開發企業理性定價，表明"限價"措施將繼續執行，並且可能隨著年末房價控制目標考核的臨近而更嚴格地落實。"加快構建符合深圳實際的房地產調控長效機制"預示著深圳可能將成為新一批房產稅試點城市之一，然而長效機制目前還處在研究和構建階段，其何時落地亦不可知。
京7條
10月22日，北京住建委發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品房政策框架正式出臺。相比以往傾向"限購"、"限貸"等主要遏制需求的調控措施，此次北京政府將著力點放在瞭供應方，調控思路由堵轉疏。
●住房供應體系調整。
《意見》明確瞭將按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的總體思路，完善住房供應結構，下大力氣做實中端，支持居民自住性、改善性住房需求。意味著北京的住宅體系將從"保障房"和"商品房"的二元結構轉向"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的三元結構。對此，北京市住建委相關負責人表示，所謂"高端有控制"並不是指控制房價，而是指控制高端商品房供應在全市新建住宅中的供應比例。據數據顯示，北京每年保障房供應能占到全市住宅供應量的20%，中端政策性限價商品房今後將占50%。這就意味著，高價房未來將占全城供應的30%。
●促成供應是關鍵。
《意見》指出將通過"限房價、競地價"等出讓方式在2013年底前完成不低於2萬套自住型商品住房供地，市住建委另外表示，2014年計劃供應自住型商品住房5萬套。北京最近幾年剔除保障房之後的純商品供應每年在8萬套左右，5萬套自住商品房的供應規模足夠改變北京整個住宅供應格局。
據中原統計，截至目前，北京已成交8宗含有自住型商品房地塊，成交面積約77萬平方米；已供應的標明自住型商品房面積的4宗地塊，合計自住型商品房面積43.4萬平方米；此外還有7宗競配建地塊，總建築面積57.7萬平方米，若假設配建比例為30%，則可供應自住型商品房17.3萬平方米。以上共計 137.7萬建方，若以100平米的單套面積計算，可建設自住型商品房約13770套。年底兩萬套的目標預計可以實現。
●權利尋租需避免。
另一方面，自住型商品房比市價低30%的銷售價格，即使5年後再上市上繳30%的增值收益，依然會比以市場價購買普通商品房具有更高的收益率。同質的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅使極易造成權利尋租，這也是之前經濟適用房與限價房管理過程中頻現腐敗，未能達成預期效果的原因。新出臺的"自住型商品房"雖然在銷售對象與供應規模上較之前有大的放寬與改善，但本質上依然類似原先的限價商品房，最終效果取決於政府執行力度。
●購房者觀望加重。
由目前的土地供應推算，年底前若完成2萬套自住商品房土地供應，那實際的大規模上市最早將出現在2014年下半年，但其對市場的影響預計會在近期顯現。首先對於購房者而言，市場觀望情緒加重，延緩其進入當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。但屆時若沒有實現承諾的供應規模，亦將形成市場的報復性反彈。而對於開發商，可能會迫使部分房企改變銷售節奏與策略，轉向平價快銷。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/13062493501.shtml
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