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萬科轉型不得不做商業地產
【長沙產業地產方興未艾】
■本報記者 劉曉雲 西安(樓盤)報道
5月17日12時35分，珠穆朗瑪峰8848米頂峰，鬱亮雙手合十深深跪拜在雪地上久久未起，手中拿著女兒的照片，喜極而泣。
6月27日，西安大明宮，當鬱亮看著自己這段視頻的時候，仍然泛起淚花。
"我是個比較平靜的人，不會特別高興，也不會特別有壓力，但在登山過房貸信用貸款利息利率多少免費諮詢試算程中，就在那一刻，拿著女兒照片的時候，真的想哭。"登山之後的鬱亮對生命有瞭新的理解和感悟，這個理性、剛強的全球第一大房企管理者多瞭些許柔情與溫和，也開始瞭新的思考，登頂自己人生的珠峰後，萬科的珠峰又在哪裡？
"世界級的優秀企業意味著什麼？萬科應該做什麼？應該怎麼做？還在不斷的研究，不斷的探索。"從珠峰下來的鬱亮想清楚瞭很多事，不拿地王，堅持主流定位，保證現金流，就能活下來，也因此讓鬱亮在銀行"錢荒"後萬科還擁有超600億元合作資金而慶幸瞭一番，企業也不能過分強調資金的效率，有錢才最重要。
轉型：城市配套服務商
做城市配套的服務商，實際上是很多企業及專傢認為最適合中國開發商的一個定位。
"目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變，為瞭實現這個定位，萬科不得不做商業地產，除瞭滿足居民日常生活需要的社區商業領域，未來也可以考慮經營垃圾場車貸信貸台中后里車貸信貸。"鬱亮說，完成這個新的定位萬科還需要做很多改變，做住宅已經得心應手的萬科，要向服務商轉型，關鍵還在於團隊轉型的問題，而這是相當困難的。
這就像三年前那個微胖的中年男人沒有想過自己能爬上珠峰一樣，現在的萬科團隊，還沒有從住宅開發商的思路上轉變過來，一個城市配套的服務商，要跟隨城市發展的各個階段，做出不同的發展策略及產品，從一個城市初級發展的基本階段隻解決市民基本住房需求，再到城市文化休閑及養老產業，每個城市配套服務需求也不太一樣，有的還處在住宅大發展階段，有的城市則處在需要發展產業化階段，工業化大量投資階段，開發園區階段......而有的城市的需求則更高一些，需要大量商業辦公樓、文化娛樂、會展等建築需求，萬科要在中國城市的不同發展階段中調整自己的企業戰略。
為此，他在逐步要求萬科團隊進行從住宅開發商向城市配套服務商這種角色定位的重新轉型，"我們要保證自己在任何一個環境中都能存活，就要隨時調適自己"。
"比如現在我們不得不做商業地產，就是為瞭滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能。其實在網購時代，商業購物中心越來越受打擊，所以萬科對此非常慎重，是沒辦法才做一點。"鬱亮一直堅持認為他還沒有發現好的商業運營模式，所以萬科不會大舉進入商業地產。
在他看來，現在國內持有型物業的回報率是很低的，大量持有也很不現實。萬科涉及商業地產的同時也保持一種謹慎的態度，"萬科更有興趣的是，來研究如何成為城市發展的配套服務商。人會逐漸變老，因此養老也跟地產相關，未來萬科會成為城市配套服務商，也會參與到養老地產當中。"鬱亮說。
而另一個先於同行的戰略考慮則是，垃圾場是每個城市發展必須的配套，也是城市發展中面臨的一個重要問題，從這個角度來看，萬科也在考慮未來會參與到建造和經營垃圾場的領域中去，能夠做成公園式的垃圾場，萬科也能夠從中獲得發展機會，再加上萬科有多年研究的綠色環保技術能力，可以在其中得到發揮。
房地產的暴利時代已經結束。盡管身為目前中國最大的住宅開發商，卻也在擔心當行業瓶頸來臨的時候，萬科發展的瓶頸也會出現，在萬科的第4個10年，萬科一定會到天花板的時候。
所以，鬱亮說，萬科在行業發展將逐漸面臨瓶頸的時候還能保持目前的增速，"關於萬科在10年內能不能達到萬億元的業績，這是不可能的，衡量企業不能隻用規模，還有股東回報，利潤等等，在未來10年萬科必然會碰到規模的天花板，因為住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮。萬科之所以轉型成為城市配套服務商，就是為瞭在規模碰到天花板後，能找到新的增長點"。
摸索：探路世界級企業
如何為一個城市做配套服務商，萬科已經想清楚瞭，但是，如何從一個中國的大型房企跨越到世界級企業，鬱亮真的沒有想好。
"成為世界級公司，沒有時間表，就像一個沒有終點的馬拉松，也沒有既定的路線，這是我們持續的一個目標。關於路徑和目標，目前我們還在制訂過程中，萬科仍然在摸索。我們也在研究任何一個世界級公司。"鬱亮認為世界級的優秀公司需具備最基礎條件即首先是受客戶歡迎的公司，另外肯定是一個充滿正能量的公司。
雖然萬科一直強調海外市場隻是萬科戰略的一個補充，但從萬科的發展路徑來看，萬科的海外戰略其實是向世界級公司邁進的一個鋪墊。
鬱亮認為，萬科選擇中國移民比較多的國傢和城市做海外市場，在海外發展策略和國內是一樣的，非投資客為主，而是以自住為主，萬科所進入的舊金山、新加坡等開發市場，都存在很大的剛性需求。
"(海外市場)除瞭是我們國內市場的補充之外，另一個目的是提高萬科的國際化管理水平，學習國外企業的精細化管理，開拓我們的視野，用全球資源來做好萬科的國內業務。"鬱亮表示這也算是萬科在為自己成為一個世界級的優秀企業做熱身運動。
雖然萬科已經搭建瞭3000億元的管控平臺，但在鬱亮眼裡，未來的萬科，不會單純以規模取勝為目標。
"世界級的優秀企業不一定就是指規模大，公司治理、社會責任、企業競爭力才是衡量世界級企業的標準。如果在房地產行業，有企業超過萬科，萬科不會介意，萬科現在追求的不是規模，而是更關註管理結構以及企業競爭。"鬱亮說。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-01/08123293358.shtml
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